文|凯风

房价在涨,房租却创下了两年来新低。

01

天下房价、房租走势泛起显著背离。

克日,国家统计局公布最新70城二手房价数据,44城同比上涨,26城房价同比下跌。

与去年同期相比,天下房价涨幅最高的都会为深圳广州、北京、上海楼市均出现苏醒势。

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在纳入统计的70个都会里,有26个都会房价泛起同比下跌:天津、郑州、济南、青岛、贵阳、哈尔滨、太原、石家庄、贵阳等二线都会在列。

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这说明,楼市仍旧是大分化走势,有涨有跌。

02

与房价相比,房租却基本都出现下行走势。

诸葛找房数据显示,11月,天下40大中都会租金挂牌均价为34.71元/平方米/月,创下2019年1月以来的新低。

在纳入统计的40个都会里,有31个都会租金环比下跌。与去年同期相比,深圳、北京、成都、重庆、青岛、佛山、三亚、烟台、威海等都会租金跌幅均超5%。

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无论是一线都会,照样二三线都会,房租均泛起显著下跌。

凭据统计,一线都会同比下跌2.9%,二线都会同比下跌3.1%,三四线都会同比下跌3.32%。

这方面,国家数据也证明了这一点。

2020年11月,天下CPI下降了0.5个百分点,创下2009年以来的新低。

CPI是物价指数,包罗衣食住行。其中,房租CPI同比下降0.9%,延续一年处于负增长区间。

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固然,正如《中国经济进入“通缩”时代?》一文所论,CPI物价指数里,仅有房租数据,而无房价数据。

房价迟迟未能纳入通胀,这就导致CPI指数与现实感受泛起显著背离。

03

这其中,最典型的当属深圳。房价与房租,堪称冰火两重天。

2020年,深圳房价涨幅天下第一,二手房均价已经突破7万,跨越北京上海,位居内地之首,直追一水之隔的香港而去。

然而,与房价涨幅遥遥领先相比,深圳无论是房租照样写字楼售价、租金都泛起显著下跌,写字楼空置率更是创下新高。

数据显示,相比一年前,深圳房价上涨了14.6%,而房租却下跌了8.26%,写字楼租金下跌6.8%,空置率则攀升到24.5%,远超北上广。

从历史周期来看,深圳房租涨幅远远跑输房价。

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据中原数据,从2015年至今,深圳房价上涨了1.6倍,而房租仅仅上涨25%,悬殊之大,令人意外。

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深圳云云,其他都会同样突出。

04

房价上涨,房租为何却跌了?

凯风君多次说过,买房和租房,不是同一个人群。房价取决于有钱人,房租取决于普通人。

房价可以无限高,房租却很难一直涨。

房价容易受到信贷水平的影响,在加杠杆的支持下一起上行。房租,始终受到供求关系制约,更受到住民现实收入水平的约束。

换言之,房价与住民收入水平没多大关系。而租房市场则受制于就业和收入,只要收入不涨,房租就没有肆意上涨的空间。

固然,这里存在一个破例:除非租房市场形成垄断之势,房租才气泛起突然暴涨。

前两年,一些长租公寓通过高进低出、长收短付,借助租金贷,生生把简朴的租房买卖完成了金融游戏,同时带动了房租的上涨。

然而,今年最先,长租公寓爆雷事宜频发不停,击鼓传花的游戏无以为续,无数年轻人遭遇了人生第一个大坑。

这是租房市场的重新洗牌,也再次证明了一点,租房一旦演变成炒房这样的金融游戏,只会剩下一地鸡毛。

05

房价上涨,房租下跌,有什么影响?

最直观的影响,当属租房回报率再创历史新低。

北上广深的租金回报率均不及2%,深圳、厦门的租金回报率更是只有1.2%,而国际大都会一样平常都在3-6%。

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换言之,在深圳厦门等地,若是单靠出租,一套屋子至少需要80年才气回本。

显然,人们对屋子趋之若鹜,看中的并非租金回报,而是房价自己的上涨空间。

在许多人看来,只要房价能够一直向上,租金就是年年下跌,都不是什么问题。

虽说房价收入比、租金回报率,在中国楼市里的参考价值不大,但这些指标并非没有意义。

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显然,若是一个都会自己没有太多亮点,而房价收入比、租金回报率都显著偏离正常值,甚至跨越一线都会,这自己就是值得小心的信号。

深圳房价与房租的背离,或许有自身逻辑所在。

但对于大多数二线都会来说,房价收入比、租金回报率的严重偏离,恐怕是要付出代价的。

06

克日的中央集会首提“需求侧改造”,这与5年前的“供应侧改造”形成显著对应。

2015年开启的供应侧改造,拉开了去库存的大幕。这一次的需求侧改造,对房地产又有多大影响?

凭据刘鹤副总理在《人民日报》的文章,需求侧改造的“战略重点”在于扩大内需、促进消费、拓展投资。

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