经济政治疫症继续困扰 把脉鼠年楼市10个专家10个看跌

admin 8个月前 (01-29) 快讯 36 0
经济政治疫症继续困扰 把脉鼠年楼市10个专家10个看跌 第1张

鼠年伊始,经济、政治、疫症问题继续烦扰社会民生,楼市为市民最关心的议题之一,本报特邀包括堪舆学家麦玲玲在内的10位各界人士,为鼠年楼市指点迷津,结果10个专家全部看淡。有学者认为,修例风波一日未平息,楼市一日无运行;另有地产界人士警告,春节后可能出现结业潮及裁员潮,楼价有压力,料全年跌幅半成至一成,纳米楼或重伤跌两成。麦师傅也同样看淡纳米楼前景,但看好地产股。■香港文汇报记者 黎梓田、颜伦乐

【堪舆家点睇】麦玲玲:灾星病星入主 东区南区楼市弱

麦玲玲表示,猪年的流年财星飞临中宫,凡在中宫者有「入凶」之象,故猪年财星力量受压。来到鼠年,财星「出囚」,有重现曙光之感,立春八字亦有食神、伤官及正财透出,属「劳而有功」之象,所以鼠年整体经济不会像猪年大起大落。鼠年属土旺之年,基建项目有利可图,地产界的走势也持续理想,有不少发展空间,相关股票可看高一线。

麦玲玲说,今年楼市整体成交量将会不俗,买卖双方各有支持,但价位难创新高,其中纳米楼走势不乐观,而1,000万元以上单位较为占优。鼠年正西因有流年九紫喜庆星飞临,所以西九一带楼市容易再度活跃。不过,正东及正南分别有五黄灾星及二黑病星入主,港九新界的东区及南区有较多困扰,容易拖累该区的楼市表现。

国际关系持续紧张

另外,鼠年土重,土生金,可转化为「财」,但过程缓慢,无法急功近利,应以中长线投资为主。全年虽有偏财,但力量不如猪年强大,投机炒卖活动适可而止,而流年同时有军权扩张之象,国际关系持续紧张,慎防市况因此突然逆转,下半年后始会逐渐缓和。

【测量师点睇】莱坊执行董事兼估价及咨询部主管林浩文:春节后小阳春今非昔比

林浩文表示,虽然近日社会比较稳定,但经济数据却显示香港正步入衰退,尤其农历新年后部分行业可能出现结业潮及裁员潮,这会对香港楼市带来负面影响,预计今年农历新年后出现的「小阳春」跟以往不同,会是「旺成交量但价钱平稳」,尤其豪宅物业。

他续说,施政报告后的「放宽按揭措施」令买家的首期压力大减,推动积聚的购买力释放,特别是600万至800万元楼价的住宅市场。预计1,000万以下的单位今年将成为市场的主要需求动力。以800万预算和现时楼价呎价分析,买家可在新界地区如将军澳、东涌、屯门、元朗、天水围等区购买500呎以上单位,因此预计成交将会集中在这些区域。

他估计,因政府新政策,纳米楼无论一手或二手市场的压力都会较大。发展商在未来数月推盘都会集中在1,000万元以下的中小型单位,部分发展商会推出豪宅单位以测试市场反应,但成交量仍会低水。

整体而言,预期今年一二手住宅销售量跟去年相若,维持在6万宗左右,二手成交量因政府新措施有望回升。而总结2020年一般住宅楼价将下跌约5%,但大跌市的机会不大。卖地方面,估计政府今年卖地仍缓慢。2022年及2023年后土地及住宅供应十分紧张,所以今年是造地关键的一年。

【测量师点睇】泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚:失业增 租金受压

张翘楚表示,鼠年楼市是上落市,第一、第二季下跌机会比较高,预计头两季减幅约5%,但实际全年表现要看年中社会事件的发展与外围,若银行收紧按揭,失业率恶化,租金受压,加上本年一手供应较多,而空置税很有机会落实,全年跌10%的机会还是有的。

但他指对市场仍然倾向乐观一点,若社会气氛回稳、通胀有1.1%至1.6%的话,楼价依然有机会微升3%至5%,预料在第三季开始收复失地。他续说,现时本港写字楼空置率约5.9%,中环空置率约3.5%至4%,写字楼市埸避险情绪高,租户或会要求减租,再加上前景未明朗,有机会令今年商业地皮成交价不理想,受到压力较住宅更大。

至于楼价在800至1,000万元的物业,受惠放宽按揭保险计划,下行压力会较细,而换楼物业受压程度会较大。至于豪宅市由于供应始终较少,交投减少下,往后楼价水平或许变化不大甚至有一定升幅,但交投较稀。他又预计,未来新盘将集中新界,今年跌幅较其他地区会较多。而因为新政策影响,过去成交集中一手的局面或会改变。

【学者点睇】浸大财务及决策系副教授麦萃才:疫情未完 楼价有序下跌

麦萃才表示,在房屋供不应求及低息环境下,今年楼价没有大跌的条件。首先,武汉肺炎会冻结楼市一段时间,但进入4至5月后,气温上升,流感病毒减少,故疫情会在夏季完结,对楼价影响不太大。至于社会事件,由于「个个怕死」不上街,所以会很快平息。不过,武汉肺炎及社会事件令市民减少外出消费,不利经济活动,料本港经济将进一步恶化。假设其他因素没有恶化,第一二季楼价将有序下跌,而第三、四季将回复正常,但仍需视乎经济表现及发展商如何推盘。整体而言,全年楼价将下跌5%至10%。

樓市淡靜 新盤4日10成交

中原二手十大屋苑捧蛋

【学者点睇】浸大荣休经济系副教授巫伯雄:外围动荡 楼市难好转

巫伯雄表示,今年的楼市预计会继续向下调整,不过暴乱的因素仍未反映出来,并且难以估计「乱到几时」,而且美国又有大选,政治时局变数颇大。最乐观的情况是,修例风波能在今年平息,则今年的下调幅度不会超过去年高位至今的累积跌幅,亦不会出现大跌;他指,如果风波未能平定,继续拖拖拉拉的话,人身安全未能解决,国际资金会减少流入香港,则楼价将浮浮沉沉,并呈「阴乾式」下跌。

巫伯雄认为,经济衰退及失业率上升只是表象,香港内部矛盾以及管治质素才是最首要处理,如未能解决,则本港楼市及经济亦不会有运行。至于纳米楼表现,政府将锐意处理房屋问题,相关物业表现将跑输大市。股票市场方面,因已与国际市场接轨,所以受本地修例风波影响不大,如购买跟随大市表现的交易所买卖基金(ETF)例如盈富基金,表现应较投资物业理想。

【学者点睇】中大刘佐德全球经济金融研究所常务所长庄太量:社会事件 阻楼价回升

庄太量指出,楼市下行的时间不会太长,料累跌10%后便会反弹,估计今年楼市表现将在社会事件淡化后重拾升轨。至于失业数字,大部分工作仍「保得住」,料失业率难大升,楼价不会因失业率出现太大影响。香港今年亦不会重演2003年沙士时的楼灾,港人已吸收当年经验,只要肯平就有人承接,而是次爆发的肺炎疫症,香港也不是主角,相信疫症会过去。楼价预测方面,全年将有10%以内升幅,或可挑战去年高位。在宽按措施下,而800万元以下的中小型单位将跑赢大市,而纳米楼表现则较差。

岭大潘苏通沪港经济政策研究所高级研究员何泺生:移民欲升 部分资金流走

何泺生表示,今年楼价下跌机会大,跌幅在半成以内,大跌机会很微。预料整体供应会微跌,不过失业率上升加上预期经济转差导致楼价表现受拖累,不少对前景抱怀疑的人均有移民想法,或有部分资金由物业市场流走。

【地产界点睇】中原集团主席施永青:去年坏消息 今年续发酵

施永青指出,虽然去年社会动荡及失业率有上升,但主要影响较低收入的一群,相信对楼市未必有太大影响,预期今年利淡环境持续,不利楼市投资,但因大部分利淡消息于去年出现,故今年跌幅较去年乐观,料跌约5%至10%。

他又指,中小型单位的用家需求仍在,反观豪宅需要可能相对减少,但不排除会有内地人来港买豪宅,而商厦物业跌势较住宅多。他续说,最近新盘销情造好可能与单位面积较细及价钱吸引有关,预计农历新年后楼市将出现小阳春。

【地产界点睇】纪惠集团副主席及行政总裁汤文亮:纳米楼当灾 将跌逾20%

汤文亮认为,今年楼市与往时有些不同,上半年预料下跌,主要是延续去年底成交较少及楼价下跌的大环境,加上发展商于农历新年前后推盘,预料减幅较大,或引致二手减价回落,但楼价下跌或将刺激买家入市。

他认为若交投回升情况持续至下半年,楼市可能会止跌回升,原因在于政府或放宽逆周期措施。他预料楼价首9个月跌幅或达10%,到最后一季才回升4%至5%,全年呈现跌「剔形走势」。至于今年跌得最多的物业类型,他估计会是200多方呎纳米单位及楼上舖,全年有机会「重伤」跌多过20%。

而跌市下,预料地舖租金下跌,不少银座式大厦楼上舖搬回地舖,尤其是饮食类,令楼舖空置率有上升情况,为楼上舖被睇低一线的原因。此外,因为中环甲厦租金去年下跌10%至15%,他预料会推动租户由非核心区搬迁回核心区,导致非核心区租金下跌。但他认为租金下跌是好事,因为代表业主宁愿减租亦不卖,又指现时投资者应持有现金等待入市机会。

【地产界点睇】美联首席分析师刘嘉辉:经济向下行 拖累楼市表现

刘嘉辉表示,今年楼市下跌机会大,但不会大跌,预计跌幅在5%内。今年供应增加幅度不多,但经济下行以及港人对前景悲观,均会拖低楼市表现,而早前亦有移民顾问接获不少移民查询,移民的大多拥有物业,今年或有资金流出的可能。

刘嘉辉又表示,市场抗跌能力强,有业主在放宽按保楼价上限后反价封盘,而且发展商补充土地储备亦较困难,未见一手楼需割价求售。预计全年一手私楼注册量可达2.1万宗,按年升近34%,但全年新盘销售额或仅得2,040亿元,按年跌约9%。今年有机会推出的新盘涉逾2.7万伙,屯门及元朗区为供应重镇;惟销情将「量额齐跌」,新盘销售额或进一步跌至2,000亿元。今年楼价先升后跌,但估计全年仍升约3%。

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